國際投資法律:你可能不知道卻十分有用的必備房產知識：修訂間的差異

你可能不知道卻十分有用的必備房產知識

房產屬於不動產，作為土地上不可分割的建築物，因此房產受到土地自然物特性的影響：不可移動性：又稱位置固定性，即地理位置固定；個別性：也稱獨特性、異質性、獨一無二，包括位置差異、利用程度差異、權利差異 ；耐久性：又稱壽命長久，土地不因使用或放置而損耗、毀滅，且增值。一般住宅用的土地使用權為70年；數量有限性：又稱供給有限，土地總量固定有限 ，經濟供給有彈性。

土地使用權到期後可以由房屋業主聯名提出延長土地使用權期限，補交土地出讓金，這個價格應該低於同類的土地出讓金的價格，類似于成本價和市場價的差額。至於再次申請的期限，不應該超過30年;而房屋所有權(即房產權)則是永久的，沒有期限限制，只要房產沒有完全毀損滅失就能一直享有。

房產的基本參數，關於房屋的結構，建築方式等等，房產的主要屬性。

複式：區別于樓中樓，受樓中樓啟發，經濟型樓中樓結構(上下不一樣高);

錯層：戶內樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅;

進深：一幢建築物(房子)從前牆皮到後牆皮的距離(長度);

開間：住宅的寬度，一間房屋內一面牆皮到另一面牆皮的長度(3m~3.9m較舒適);

層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m);

靜高：一間房屋內樓板面與屋頂的高度(2.7m);

戶型：根據家庭人口組成情況和國家規定的居住面積定額所確定的每戶居室;

建築係數：“建築占地係數”的簡稱，指建築用地範圍內所有建築物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計。用以說明建築物分佈的疏密程度、衛生條件及土地利用率。合理的建築係數應在節約用地的原則下，盡可能滿足建築物的通風、採光和防火、防爆等方面的空間要求，並保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。

三通一平：通常指施工現場達到：路通、電通、水通，土地平整。

七通一平：大的開發區域需要的施工現場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整。

最後是與面積有關的概念，買房時則需要仔細瞭解這一塊。

建築面積：建築物各層面積總和，每層建築面積按建築物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結構面積

公攤面積：

1、公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用房的建築面積;

2、各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆牆體水準投影面積的50%

商品房銷售面積 = 套內建築面積 + 分攤公用面積

套內建築面積 = 套內使用面積 + 套內牆體面積 + 陽臺建築面積

使用面積：建築物各層平面中直接為生產生活使用的淨面積的總和。

使用面積係數：用百分率表示，等於總套內使用面積之和除以總建築面積。

輔助面積：建築物各層平面樓梯、走道、所占淨面積的總和。

結構建築面積：建築物各層中，外牆、內牆、垃圾道、通風道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。

使用率：使用面積與建築面積之比，用百分數表示。板樓：80%;塔樓75%;寫字樓70%;商場65%。使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。

實用率：套內建築面積和住宅面積之比。

商品房銷售面積 = 套內使用面積 + 分攤的功用建築面積

套內建築面積 = 套內使用面積 + 套內牆體面積 + 陽臺面積

套內牆體面積：公用牆為水準投影面積一半計入非公用牆為水準投影面積計入套內使用面積為室內各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結構面積中的煙囪、通風道、管道井。

公攤的公用建築面積 = 套內面積 × 公用建築面積分攤係數

公用建築面積分攤係數 = 公用建築面積 ÷ 套內建築面積總和

公用建築面積 = 整棟樓的建築面積 – 套內建築面積 – 不應分攤的建築面積

容積率：總建築面積與所用建築用地面積(總占地面積)之比。

建築覆蓋率：又稱“建築密度”，是指建築物基底占地面積與規劃用地之比。

綠化率：指規劃建設用地範圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。

綠地率：指規劃建設用地範圍內的綠蔭面積(包括綠地面積)與規劃用地面積之比。

文:商情百科編輯部 / 北京盈科律師事務所

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