國際投資法律:中國抵押房屋被拆遷該怎麼辦：修訂間的差異

中國抵押房屋被拆遷該怎麼辦

房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權從以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

對設有抵押權的房屋拆遷時應注意以下幾點：

1、因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷範圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人。

2、抵押雙方可以重新設定房地產抵押。
抵押人可以將自己合法取得的其他房地產或財物，重新設定抵押權，以代替被拆遷房屋上所設定的抵押權;或者以產權調換後的房屋作為抵押物重新簽訂抵押合同，以保障債權的實現。重新設定抵押權後，拆遷人應當對被拆遷人進行補償，在前一種情況下，被拆遷房屋上設定的抵押權消滅，所有權回復到完全狀態，被拆遷人有權依法選擇補償方式。

3、抵押雙方可以依法清理債權債務，解除抵押合同。
抵押人可以將自己已有的財產清理債權債務關係，解除抵押合同;也可以將房屋拆遷的貨幣補償金清理債權債務關係。在前一種情況下，拆遷房屋設定抵押權消滅，所有權回復到完全狀態，拆遷應當對被拆遷人進行補償，被拆遷人有權依法選擇補償方式。

4、不重新設定抵押房地產，也不依法清理債務的，抵押權人有權向人民法院起訴。

5、在房屋拆遷管理部門公佈的規定期限內，抵押人與抵押權人沒有重新設定抵押權，也沒有依法達成清理債務協定，為保證拆遷工作的順利進行，拆遷人在辦理有關事項的證據保全後實施拆遷。

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(一)按土地性質分類
拆遷補償根據土地性質可以分為國有土地上的房屋拆遷補償和集體土地上的房屋拆遷補償兩種。 以前，國有土地和集體土地上的房屋徵收分別是由《拆遷條例》和《土地管理法》調整。城鄉間兩種不同的地權，適用兩種不同的徵收補償制度。2011年新頒佈的《徵收條例》適用於城市範圍內國有土地上的房屋徵收，對於集體土地上的拆遷仍然依據《土地管理法》，這導致了同樣是房屋徵收與補償，城鎮與農村適用不同的法律法規，造成了立法和執法上的不公平。為了解決城鄉實行不同的徵收補償制度的問題，正在修改之中的《土地管理法》，將參照《徵收條例》中確立的基本原則，國有集體土地有望實現同價同權。

(二)按使用用途分類
拆遷補償根據房屋用途可以分為住宅房屋拆遷補償和非住宅房屋拆遷補償兩種。

房屋用途取決於兩個方面：一是土地的用途，它決定了房屋用途的走向;二是規劃設計的用途，它決定了房屋用途的內容。“住宅”是專供居住的房屋，“商業服務用房”是從事商業和為居民生活服務所用的房屋，二者是兩種完全不同用途的房屋。正是房屋的用途區別，其在設計規劃上和建築結構上還有價值產生都有所不同，因此拆遷補償也有所不同，遂分開處理。

文:商情百科編輯部 / 北京盈科律師事務所 全國海峽兩岸法律事業部

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