國際投資法律:開發商倒閉，購房者能收到房子嗎？：修訂間的差異

開發商倒閉，購房者能收到房子嗎？

【基本案情】
2013年11月份，王某在某地產惠州專案公司開發的樓盤購買期房一套，簽訂了房地產預售合同，但是開發商未在住建局進行備案。王某已交首付十幾萬元，現在正在按揭供樓中。《預售合同》中約定，房子在2014年10月份交付。王某發現，該樓盤的工地自2014年年後就沒有復工，其購買的房子所在的樓層到現在為止都沒有建設完工，且該地產據傳說資金鏈已經斷裂，可能存在破產風險。

【焦點分析】
王某與開發商簽訂的是《房地產預售合同》。一旦開發商破產，王某不能取得房產，只能作為債權人參與分配開發商的資產。

【律師說法】
1、《房地產預售合同》成立並有效。
王某與開放商之間簽訂的《房地產預售合同》，儘管未在住建局備案，但並無法律、行政法規規定該合同應當辦理批准、登記手續才生效。因此，該合同仍然合法有效。

2、王某與開發商之間為債權關係，未取得標的房產的物權。
王某與開發商之間為債權債務關係，且僅是普通債權債務關係，沒有優先受償權。根據《物權法》第十四條：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。由於王某與開發商僅是簽訂《房地產預售合同》，且標的房產尚未建造完畢，物權並不存在，更未取得房地產登記。但王某與開發商之間不存在物權關係。只有在當地的不動產登記部門登記之後，王某才能取得房子的物權，也就是真正獲得其購買的房子。在此之前，如果開發商被宣告破產，王某只能作為普通債權人申請分配開放商的財產，不能收到房子。

3、開發商破產後，王某可以作為債權人參與分配開發商的財產。
根據《破產法》第四十四條：人民法院受理破產申請時對債務人享有債權的債權人，依照本法規定的程式列使權利。因此，王某應當履行合法的程式，在債權申報期間申報債權，以便獲得相應的清償。

【律師建議】
在房地產市場乃至整體經濟形勢低迷的情況下，二、三線房地產開發商的破產潮正在襲來。房地產投資存在風險，入市需要謹慎。投資應當注意以下兩個方面：
1、投資應當選擇具備實力的開發商，如萬科等上市房企。可以委託律師對開發商進行資信調查進行綜合判斷，如去工商局調取開發商工商內檔，去法院查詢開發商涉訴情況，去當地產權登記中心查詢開發商的土地登記抵押或查封情況。如果開發商訴訟纏身，土地等資產或被查封或已抵押，則專案開發中途出現爛尾的可能性將大大升高。

2、簽訂《房地產預售合同》時，應當將購房款打入房地產商在住建局備案的銀行監管帳戶，及時催促開發商到住建局對預售合同進行備案。如果發現開發商要求將款項支付到公司的其他非備案監管帳戶甚至是個人帳戶或遲遲不辦理預售備案手續，應當提高警惕。

文:商情百科編輯部 / 北京盈科律師事務所 全國海峽兩岸法律事業部

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