國際投資法律:買房不得不知的法律門道

出自 UneedADV 專欄 - 國際商情、世界文學
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買房不得不知的法律門道


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門道一:定金和訂金大有不同

法律人士指出,定金和訂金雖一字之差,但是意義有很大不同。購房者在“落定”時,要注意《認購書》中約定的繳付款項的性質是什麼,如《認購書》中訂明所繳款項性質是“定金”,並注明購房人不按約定簽署購房合同,繳付樓款則視為違約,定金不予退還。
如《認購書》中約定所繳款項性質是“訂金”,並未約定更改購房意向時,“訂金”不予退還,則該“訂金”的性質是預付款,如購房者與開發商解除《認購書》時,預付款應由開發商退還。

門道二:面積誤差超3%可退房

由於建築上的原因,房屋面積出現誤差實屬難免,同時由於面積計算的複雜性與專業性,“縮水樓”與“膨脹樓”成了最讓消費者頭痛的問題。
建議購房者在合同中標明,房屋面積以房管局測繪的結果為准,並在購房合同中規定:面積誤差比絕對值在0.6%(含本數)以內的,買賣雙方不作任何補償;面積誤差比絕對值在0.6%(不含本數)至3%(含本數)以內的,買賣雙方按實測計算面積及本合同約定的房屋單價據實結算;面積誤差比絕對值超過3%(不含本數)的,消費者有權退房。

門道三:分清逾期交房的免責條款

所謂“免責條款”就是開發商在違反合同時,依照法律及合同約定,不用承擔違約責任。如購房者選擇的是期樓,非現樓,就要注意購房合同中開發商逾期交樓時的免責條款是如何約定的。眾多的購房糾紛中,開發商遲交樓的理由五花八門:颱風影響、雨季外牆無法施工、衛生檢查、地鐵線路開挖等等。對於消費者而言,很有可能會陷入開發商在合同中早已設定的免責合同條款當中,使開發商有機會逃避違約責任。
根據《民法通則》和《合同法》規定,免責事由只有不可抗力一種。不可抗力是指不能預見,不能避免並不能克服的客觀情況,如戰爭、自然災害、地震等。只有出現發生在合同履行期間不可抗力事由的才能免責。當事人一方因不可抗力不能履行合同的,應當及時通知對方,以減輕可能給對方造成的損失,並應在合理期限內提供證明。因此,建議購房者按法律規定,審查開發商列明的免責事由。


文:商情百科編輯部 / 北京盈科律師事務所


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