国际投资法律:开发商倒闭，购房者能收到房子吗？
来自UneedADV 专栏 - 国际商情、世界文学
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开发商倒闭，购房者能收到房子吗？
【基本案情】
2013年11月份，王某在某地产惠州项目公司开发的楼盘购买期房一套，签订了房地产预售合同，但是开发商未在住建局进行备案。王某已交首付十几万元，现在正在按揭供楼中。《预售合同》中约定，房子在2014年10月份交付。王某发现，该楼盘的工地自2014年年后就没有复工，其购买的房子所在的楼层到现在为止都没有建设完工，且该地产据传说资金链已经断裂，可能存在破产风险。
【焦点分析】
王某与开发商签订的是《房地产预售合同》。一旦开发商破产，王某不能取得房产，只能作为债权人参与分配开发商的资产。
【律师说法】
1、《房地产预售合同》成立并有效。
王某与开放商之间签订的《房地产预售合同》，尽管未在住建局备案，但并无法律、行政法规规定该合同应当办理批准、登记手续才生效。因此，该合同仍然合法有效。
2、王某与开发商之间为债权关系，未取得标的房产的物权。
王某与开发商之间为债权债务关系，且仅是普通债权债务关系，没有优先受偿权。根据《物权法》第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。由于王某与开发商仅是签订《房地产预售合同》，且标的房产尚未建造完毕，物权并不存在，更未取得房地产登记。但王某与开发商之间不存在物权关系。只有在当地的不动产登记部门登记之后，王某才能取得房子的物权，也就是真正获得其购买的房子。在此之前，如果开发商被宣告破产，王某只能作为普通债权人申请分配开放商的财产，不能收到房子。
3、开发商破产后，王某可以作为债权人参与分配开发商的财产。
根据《破产法》第四十四条：人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。因此，王某应当履行合法的程序，在债权申报期间申报债权，以便获得相应的清偿。
【律师建议】
在房地产市场乃至整体经济形势低迷的情况下，二、三线房地产开发商的破产潮正在袭来。房地产投资存在风险，入市需要谨慎。投资应当注意以下两个方面：
1、投资应当选择具备实力的开发商，如万科等上市房企。可以委托律师对开发商进行资信调查进行综合判断，如去工商局调取开发商工商内档，去法院查询开发商涉诉情况，去当地产权登记中心查询开发商的土地登记抵押或查封情况。如果开发商诉讼缠身，土地等资产或被查封或已抵押，则项目开发中途出现烂尾的可能性将大大升高。
2、签订《房地产预售合同》时，应当将购房款打入房地产商在住建局备案的银行监管账户，及时催促开发商到住建局对预售合同进行备案。如果发现开发商要求将款项支付到公司的其它非备案监管账户甚至是个人账户或迟迟不办理预售备案手续，应当提高警惕。
文:商情百科编辑部 / 北京盈科律师事务所 全国海峡两岸法律事业部
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