国际投资法律:买房不得不知的法律门道
来自UneedADV 专栏 - 国际商情、世界文学
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买房不得不知的法律门道
门道一：定金和订金大有不同
法律人士指出，定金和订金虽一字之差，但是意义有很大不同。购房者在“落定”时，要注意《认购书》中约定的缴付款项的性质是什么，如《认购书》中订明所缴款项性质是“定金”，并注明购房人不按约定签署购房合同，缴付楼款则视为违约，定金不予退还。
如《认购书》中约定所缴款项性质是“订金”，并未约定更改购房意向时，“订金”不予退还，则该“订金”的性质是预付款，如购房者与开发商解除《认购书》时，预付款应由开发商退还。
门道二：面积误差超3%可退房
由于建筑上的原因，房屋面积出现误差实属难免，同时由于面积计算的复杂性与专业性，“缩水楼”与“膨胀楼”成了最让消费者头痛的问题。
建议购房者在合同中标明，房屋面积以房管局测绘的结果为准，并在购房合同中规定：面积误差比绝对值在0.6%(含本数)以内的，买卖双方不作任何补偿;面积误差比绝对值在0.6%(不含本数)至3%(含本数)以内的，买卖双方按实测计算面积及本合同约定的房屋单价据实结算;面积误差比绝对值超过3%(不含本数)的，消费者有权退房。
门道三：分清逾期交房的免责条款
所谓“免责条款”就是开发商在违反合同时，依照法律及合同约定，不用承担违约责任。如购房者选择的是期楼，非现楼，就要注意购房合同中开发商逾期交楼时的免责条款是如何约定的。众多的购房纠纷中，开发商迟交楼的理由五花八门：台风影响、雨季外墙无法施工、卫生检查、地铁线路开挖等等。对于消费者而言，很有可能会陷入开发商在合同中早已设定的免责合同条款当中，使开发商有机会逃避违约责任。
根据《民法通则》和《合同法》规定，免责事由只有不可抗力一种。不可抗力是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况，如战争、自然灾害、地震等。只有出现发生在合同履行期间不可抗力事由的才能免责。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应在合理期限内提供证明。因此，建议购房者按法律规定，审查开发商列明的免责事由。
文:商情百科编辑部 / 北京盈科律师事务所
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